Technologiebedrijven en vastgoed, langzaam maar zeker gebeurt er iets

Na de taxiwereld, de hotelbranche, de banken en de verzekeraars richten technologiebedrijven nu hun pijlen op de vastgoedsector. Ze overspoelen die markt met nieuwe initiatieven: aandelen in huizen, gebouwen inspecteren met drones, en een moderne variant op de vastgoed-cv.

Voor de tech-initiatieven in de conservatieve wereld van woningen en gebouwen is, uiteraard, ook al een naam: ‘proptech’, een samentrekking van ‘property’ en ‘technology’.

De timing van de techbedrijven is niet toevallig. De hypotheekrenteaftrek staat onder druk, het idee dat een huizenbezitter eigen geld mee moet nemen bij de aankoop van een woning vindt steeds meer weerklank, de rente staat historisch laag, huizenprijzen exploderen en van efficiëntie in de markt is weinig sprake.

Hoewel start-ups in de proptech op alle aspecten van de branche actief zijn – van een betere bezettingsgraad voor kantoorruimte tot virtual reality om een pand van binnen te bekijken – gaat het meeste geld nog altijd om in de stenen zelf.

Gidsland

De Verenigde Staten zijn het gidsland in proptech. Neem Unison, een start-up die de hypotheeksom aanvult door een woning als een aandeel te benaderen, of RealtyShares waar particulieren eenvoudig kunnen beleggen in commercieel vastgoed.

Ook in Europa ontstaan nieuwe initiatieven, met name voor crowdfunding van vastgoed. In Nederland zijn er bijvoorbeeld Blandlord, Brickfund, Bouwaandeel, Crowdestate en SamenInGeld, die bij elkaar een handvol projecten hebben gedaan voor enkele tientallen miljoenen euro’s, waarvan een deel in Duitsland. Het Verenigd Koninkrijk kent onder meer Property Partners, Proplend en Lendy, Estland heeft Estate Guru, en het Duitse iFunded geeft aandelen uit op vastgoed.

‘Nederland loopt achter’

Het grootste crowdfundingproject van Nederlandse bodem is Bruinisse Vastgoed uit Zeeland, dat voor de aankoop van 58 vakantiewoningen een lening van bijna €14 mln met een looptijd van vijftien jaar hoopt te financieren.

Wouter Truffino van Holland Proptech, een belangenorganisatie voor vernieuwers in de vastgoedsector, beziet de ontwikkelingen in de VS met enige jaloezie. ‘We lopen in Nederland achter. Start-ups hebben nog niet de briljantste ideeën laten zien, tegelijkertijd ontbreekt het de grote spelers aan lef om met zo’n nieuwe partij in zee te gaan.’ Aan mogelijkheden ontbreekt het niet, ziet hij. ‘De vastgoedsector is de conservatiefste op aarde, dat biedt enorme kansen.’

Drie initiatieven toegelicht:

1. Een woning als aandeel

In de VS krijgt een koper maximaal 80% van de waarde van een woning gefinancierd. Wie een huis van bijvoorbeeld $1mln op het oog heeft, moet zelf $200.000 inleggen. Daar komt Unison in beeld. De onderneming koppelt investeerders aan aspirant-kopers.

Investeerders worden bij de onlinemarktplaats mede-eigenaar van een woning. Consumenten die aanspraak maken op een krediet via Unison betalen eenmalig een provisie van 2,5%, daarna niets meer totdat hun woning verkocht wordt. Winst of verlies wordt verdeeld over de huizeneigenaar en de investeerder. ‘Zo worden we echt een partner met hetzelfde belang’, zegt Unison-oprichter Thomas Sponholtz.

Met zijn concept biedt het vastgoedplatform investerings- en pensioenfondsen en verzekeraars toegang tot de grootste markt in de wereld: huizen. ‘Die beslaat in de VS $21.000 mrd, waarvan ongeveer de helft in eigendom is, op de rest rust een hypotheek’, aldus de Deense ex-zakenbankier. ‘Institutionele beleggers hebben maar één doel: ze moeten op de zeer lange termijn een beter rendement halen dat hoger ligt dan de inflatie. De huizenprijzen zijn daar een belangrijke indicator van.’

Unison financiert woningen met een waarde tot maximaal $5 mln. Verliest de eigenaar zijn baan, dan betaalt Unison de hypotheek zodat het huis zonder stress kan worden verkocht, er geen gedwongen uitzetting plaatsvindt en de oud-eigenaar geen aantekening bij de bank krijgt.

Sponholtz: ‘We verlagen voor alle partijen de risico’s, ook voor de hypotheekverstrekker.’ De ondernemer mag weinig zeggen over zijn prestaties, maar uit zijn samenwerking met hypotheekverstrekker FreddieMac, JP Morgan en Barclays Global Investors spreekt een groot vertrouwen in het businessmodel. De Scandinavische bank Nordea is aandeelhouder in het bedrijf waar tot nu toe zo’n $40 mln in geïnvesteerd is. Namen wil Sponholtz niet noemen, maar ook Nederlandse pensioenfondsen zouden interesse tonen in zijn businessmodel.

2. Fonds met blockchain

Het Nederlandse vastgoedfonds Annexum leunt sterk op technologie bij de samenstelling van zijn portfolio. Oprichter Huib Boissevain maakte de omslag van traditionele vastgoedinvesteerder naar techondernemer na een bezoek aan de Amerikaanse technologiebeurs South by Southwest. ‘De vastgoedmarkt is in de VS veel verder ontwikkeld dan in Nederland.’

Recent lanceerde Boissevain een vastgoedfonds dat gebruik maakt van blockchaintechnologie. In ruil voor euro’s krijgen beleggers zogenoemde ‘tokens’. Deze digitale aandelen zijn dankzij die blockchaintechnologie eenvoudig te verhandelen. Het bedrijf creëert een vastgoedfonds waar aandeelhouders op laagdrempelige wijze met elkaar kunnen handelen, zonder in conflict te komen met de toezichtregels. De ondernemer snijdt met dit nieuwe initiatief, waarbij ook start-up Bloqhouse en advocatenkantoor DLA Piper betrokken zijn, in zijn eigen inkomstenmodel als intermediair. ‘De bemiddeling valt weg, maar die geef ik graag op voor een betere verhandelbaarheid. Het zou goed zijn als vastgoed voor een breder publiek toegankelijk wordt.’

Boissevain klopte met zijn fonds aan bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), om zekerheid te krijgen dat het initiatief binnen de regels valt. De AFM wist zich volgens Boissevain geen raad ermee, maar ‘werkt wel mee.’

 

3. Inspectie met drones

Nav Athwal probeert met zijn Amerikaanse start-up RealtyShares, een gevoelige snaar te raken bij beleggers in commercieel vastgoed.

Bij zijn initiatief gaat het niet zozeer om nieuwe financiële technieken, maar om de laatste techsnufjes, waarmee de kwaliteit van de gebouwen geïnspecteerd wordt. Er is een omgevingsanalyse, er is informatie over het managementteam dat het project gaat leiden en er wordt een bigdata-analyse gedaan. In bijzondere gevallen laat de start-up een drone over het object vliegen.

Waar Nederlandse crowdfundingpartijen geregeld het verwijt krijgen dat de risico-analyse ondergeschikt is aan de hoeveelheid deals, is het bij het Amerikaanse RealtyShares precies andersom. Slechts 5% van alle aangeboden projecten komt door de selectie van het bedrijf. ‘We willen geen deals zonder risico, maar deals met beheersbare risico’s. Wanbetaling betekent niet automatisch een groot verlies, vastgoed houdt zijn waarde.’

Wat is een vastgoed-cv?

In de jaren voor de crisis waren vastgoed-cv’s en maatschappen een geliefd beleggingsvehikel onder particuliere beleggers. In zo’n vastgoedconstructie is de belegger de stille vennoot; de zeggenschap over de vennootschap ligt bij de beheerder. Met een beloofd rendement van boven de 10% wisten partijen in het domein veel beleggers te verleiden om in te stappen. Toen de crisis uitbrak in 2008 kelderden de waardes. Het vastgoed kwam onder water te staan, de leegstand liep snel op, van de beloofde rendementen kwam weinig terecht. Al het geld ging naar de bank. Veel vastgoedfondsen gingen in die periode failliet.

Het businessmodel van het bedrijfheeft iets weg van de in Nederland in onmin geraakte vastgoed-cv’s. Net als bij de vastgoed-cv zijn participaties bij het crowdfundingbedrijf slecht verhandelbaar. Een belegger zit vast in het fonds totdat het vastgoed verkocht wordt. De looptijd van een deelneming ligt tussen de zes maanden en vijf jaar met een gemiddelde van twee jaar.

Investeren kan vanaf $5000.Gemiddeld steekt een investeerder $15.000 in één object. Investeerders zijn vermogende particulieren, durfinvesteerders, ‘family offices’ en institutionele beleggers. RealtyShares is volgens oprichter Nav Athwal de grootste in zijn segment. ‘We vallen geen bestaande markt aan, maar creëren een nieuwe.’

De onderneming heeft in korte tijd een portefeuille opgebouwd van 2500 objecten over zo’n 150 Amerikaanse steden. In totaal werd $1 mrd opgehaald. ‘Beleggen in vastgoed heeft iets mythisch’, zegt Athwal. ‘En wij maken het mogelijk voor een particuliere belegger om te investeren in gigantische kantoorpanden.’

 

Bron: FD