Aangejaagd door de extreem lage rente en het economisch herstel stevent Nederland af op een vastgoedjaar dat alle records verbreekt. De vorige vastgoedhausse uit 2007 verbleekt bij de miljarden die er in 2017 naar winkelpanden, kantoren, huurwoningen en distributiecentra stromen. Eindigde de teller tien jaar geleden op €11,5 mrd, dit jaar wordt er in totaal meer dan €20 mrd geïnvesteerd in Nederlandse stenen door beleggers uit binnen- en buitenland. Dat is ook zo’n €7 mrd meer dan het vorige record uit 2016.
‘Exceptioneel’, zegt Dré van Leeuwen, Head of Capital Markets bij vastgoedadviseur JLL, over de cijfers die het bedrijf maandag naar buiten brengt. ‘De vraag naar Nederlands vastgoed is ongekend en overstijgt het aanbod. Voor de meeste recente gebouwen en portefeuilles die wij hebben verkocht was er voor iedere te investeren euro gemiddeld €5 beschikbaar.’
Door de aantrekkende economie loopt de leegstand van winkels en kantoren terug. Op een aantal plaatsen stijgen de huren weer. Dat wekt de interesse van beleggers wereldwijd. Want vooral internationale partijen zijn op dit moment dominant aanwezig.
Lage rente
Maar allergrootste motor achter de hoge vastgoedinvesteringen is de lage rente. Door het beleid van de Europese Centrale Bank is een grote hoeveelheid kapitaal op zoek naar rendement. Op het beste vastgoed wordt al snel een rendement gehaald dat 300 basispunten hoger ligt dan op veilige staatsobligaties, zegt Sven Bertens, hoofd onderzoek van JLL. In 2007 was dat verschil nog 50 basispunten, wat deels de hogere beleggingsvolumes verklaart.
De enorme vraag stuwt ook de prijzen van de beste gebouwen naar recordniveaus. De prijzen van kantoren in het Amsterdamse zakendistrict Zuidas liggen aanzienlijk hoger dan in 2007. Toch is Nederlands vastgoed in vergelijking met andere Europese steden als Parijs, München of Frankfurt nog relatief aantrekkelijk geprijsd, volgens Van Leeuwen.
Stijgende prijzen
De gemiddelde transactieprijzen van kantoren in Nederland liggen nog 28% lager dan in 2007 en die van winkels 25%, blijkt uit de recent gepubliceerde prijsindex voor commercieel vastgoed van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Dat komt vooral doordat de vastgoedcrisis in Nederland bijzonder diep was. ‘Er is toen behoorlijk wat lucht uit de markt gelopen’, zei Edwin Buitelaar, onderzoeker bij ASRE.
De vastgoedmarkt is nu een stuk minder kwetsbaar voor een diepe crisis dan in 2007, stelt Van Leeuwen. Zo werken beleggers door de bank genomen een stuk minder met geleend geld. Was het in 2007 gebruikelijk om 80%, 90% of soms zelfs 100% van de aankoop van een gebouw met geleend geld te financieren, nu liggen die percentages vaak niet hoger dan 65%. Nederlandse beursfondsen streven ernaar het vreemd vermogen rond de 40% van de vastgoedwaardes te houden.
Mochten de prijzen naar beneden komen, dan staan beleggers dus niet direct onder water, en is herfinanciering een minder groot probleem. Natuurlijk zijn er nu ook Angelsaksische partijen die met een hogere hefboom werken, erkent Van Leeuwen. ‘Maar dat zijn nog steeds uitzonderingen.’
En stonden er in 2007 nog overal hijskranen, nu worden er in zeer beperkte mate nieuwe kantoren en winkels bijgebouwd. In de logistieke markt ziet JLL de risico’s wel toenemen. Daar wordt weer volop speculatief gebouwd. ‘Ik denk dat de nieuwbouw de leegstand op korte termijn zal doen oplopen’, zegt Bertens.
Minder nieuwbouw
Gaat een toekomstige rentestijging de markt niet in problemen brengen? ‘Het kan wat druk op de prijzen zetten’, zegt Van Leeuwen. ‘Maar de markt kan dat goed opvangen’, verwacht Bertens. ‘Want die rentestijging zal geleidelijk gaan.’
Het is nog te vroeg om te zeggen wat de impact zal zijn van het voornemen van het nieuwe kabinet om de belasting voor beleggingsinstellingen die direct in vastgoed te investeren fors te verhogen. In de vastgoed- en pensioenbeleggingswereld veroorzaak een passage in het regeerakkoord over dit tot grote onrust.
Bron: FD
